CONTINUAMOS UN CICLO DE ARTÍCULOS DEDICADOS A LA COMPRA DE BIENES RAÍCES EN DUBAI. NO SECRETA QUE EL COMPRADOR ORDINARIO NO TIENE UNA DIRECCIÓN FÁCIL PARA ORDENAR MOMENTOS DE PROCEDIMIENTO. RESUMEN, EL PRECIO DE LA PREGUNTA ES SUFICIENTEMENTE ALTO, Y LOS POSIBLES RIESGOS PARA REALIZAR LA TRANSACCIÓN DEBEN SER MINIMOS. HOY ESTAMOS PASO A PASO CONSTRUYENDO UN PROCEDIMIENTO PARA COMPRAR INMUEBLES EN DUBAI Y TOMAREMOS LOS DETALLES MÁS BAJOS DE ILUMINAR TODOS LOS ASPECTOS IMPORTANTES. Nuestros compatriotas que deciden comprar bienes raíces en los EAU deben tener en cuenta que todavía no existe una ley federal general en el campo de bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos. Cada uno de los siete emiratos regula independientemente todas las cuestiones relacionadas con el mercado inmobiliario en su territorio. El más progresista en esta dirección, tradicionalmente, es Dubai.
Dubai tiene el marco legislativo más desarrollado y transparente en el campo inmobiliario. De acuerdo con las leyes del Emirato de Dubai, los ciudadanos de estados extranjeros que no son miembros del Consejo de Cooperación del Golfo Árabe (CCG) tienen derecho a adquirir directamente propiedades en Dubai en plena propiedad ("dominio absoluto") en territorios especialmente designados, en las llamadas áreas de dominio absoluto. La lista de tales zonas se establece por Decreto del Gobernante de Dubai No. 3 de 2006. Estos incluyen casi todo el territorio del "nuevo Dubai", incluidas áreas tan populares como Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, el centro de Dubai y otros.
El Departamento de Tierras de Dubai registra los derechos de propiedad inmobiliaria en un registro especial, y los propietarios reciben un certificado de registro (la llamada "Escritura de propiedad"). El registro de las transacciones inmobiliarias se lleva a cabo al momento de contactar al Departamento de Tierras del comprador y vendedor, e inmediatamente se emite al comprador el certificado de registro que certifica la propiedad de la propiedad adquirida. Este procedimiento de registro "instantáneo" simplifica al máximo el proceso de compra y venta de bienes inmuebles y minimiza los posibles riesgos, tanto por parte del vendedor como del comprador.
El cumplimiento es monitoreado por la Autoridad Reguladora del Mercado Inmobiliario de Dubai (RERA). En particular, es responsable del registro de proyectos inmobiliarios, así como del registro obligatorio de desarrolladores, agencias inmobiliarias y los propios agentes. Las actividades de RERA están dirigidas principalmente a proteger los derechos e intereses de compradores y vendedores y están diseñadas para minimizar la posibilidad de fraude por parte de los agentes. Verificar el registro de cualquier agencia de bienes raíces y sus agentes es muy simple. Para hacer esto, solo vaya al sitio web oficial de RERA en www.rpdubai.com
En términos generales, el procedimiento para comprar una propiedad en Dubai en la mayoría de los casos es el siguiente:
1. El comprador selecciona la propiedad que desea comprar
La forma más fácil y efectiva es contactar a una de las agencias inmobiliarias que operan en el mercado de Dubai. El hecho es que sin la participación de agentes en Dubai, como, de hecho, en el resto del mundo, casi ninguna transacción de bienes raíces está completa. Es en las agencias inmobiliarias, la mayoría de las veces, los clientes que desean alquilar, alquilar, comprar o vender bienes raíces solicitan. Trabajando en el mercado, los agentes, como nadie más, poseen información sobre quién, qué y cuánto quieren alquilar, alquilar, vender o comprar. En la mayoría de los casos, la agencia inmobiliaria actúa como un tercero en la transacción entre el vendedor y el comprador, garantizando los intereses de ambos. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que no todos los participantes profesionales del mercado están debidamente registrados y actúan legalmente.
En primer lugar, de acuerdo con la Orden del Presidente del Departamento de Tierras de Dubai No. 85 de 2006, todas las agencias inmobiliarias que operan en Dubai deben tener licencia para este tipo de actividad y estar registradas en el registro especial de la Autoridad Reguladora del Mercado Inmobiliario de Dubai (RERA). Dado que las entidades comerciales en los EAU no tienen capacidad legal universal, el tipo de actividad permitida debe indicarse claramente en la licencia. Por ejemplo, para la mediación en la venta, compra o arrendamiento, este tipo de actividades deben indicarse explícitamente en la licencia. Al mismo tiempo, todos los agentes de la compañía deben someterse a un curso de capacitación adecuado y recibir tarjetas de corretaje personales con un número individual.
2. El vendedor y el comprador firman un contrato de venta, que refleja todos los parámetros de la transacción. En general, un contrato de venta de bienes inmuebles debe cumplir los siguientes requisitos básicos:
- Estar en prisión
No se requiere la notarización de los acuerdos de compra y venta de bienes raíces en los EAU, es suficiente una simple forma escrita. A pesar de que el idioma oficial en los EAU es el árabe, los tratados en inglés son universalmente reconocidos y aceptados sin traducción. La excepción es la fiscalía, la policía y los tribunales, donde la traducción al árabe es un requisito obligatorio.
- Contienen los términos principales de la transacción.
En el contrato de compraventa de bienes inmuebles debe indicarse:
- objeto de venta
- el valor de la propiedad adquirida,
- pagos adicionales asociados con la transacción (comisión de agentes, pagos al desarrollador, tarifa de registro en el Departamento de Tierras, reembolso al vendedor de los costos de mantenimiento pagados por adelantado, etc.),
- el período durante el cual debe completarse la transacción de compra y venta,
- términos y procedimientos para realizar acuerdos,
- responsabilidad de las partes en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato.
Vale la pena señalar que, en la mayoría de los casos, no se requiere la participación de abogados externos en la preparación del contrato de venta de bienes inmuebles. Como regla general, los empleados calificados de una agencia de bienes raíces que realizan una transacción pueden preparar dicho acuerdo sobre la base de formularios estándar aprobados y utilizados en las actividades de la empresa.
3. Al firmar un contrato de venta con el vendedor, el comprador realiza un depósito (generalmente el 10% del valor de la propiedad adquirida)
Por lo general, la agencia de bienes raíces acepta el depósito del comprador y lo retiene hasta los acuerdos finales y el registro de la transacción en el Departamento de Tierras. Para el comprador, esto garantiza la devolución del depósito si la transacción no se lleva a cabo por culpa del vendedor. Y el vendedor, a su vez, puede contar con el pago del monto del depósito como compensación si la transacción no se lleva a cabo por culpa del comprador.
El mercado inmobiliario de Dubai es multinacional. Los compradores, vendedores, propietarios e inquilinos suelen ser extranjeros. ¿Dónde pueden buscarse en caso de que algo salga mal? Por lo tanto, una agencia de bienes raíces con domicilio social en Dubai es un garante serio de la transacción. Además, un factor importante es el requisito de la legislación sobre el 100% de la propiedad de dicha empresa por parte de los residentes locales, ciudadanos de los EAU.
4. El vendedor emite un permiso del desarrollador para vender su propiedad (Certificado de No Objeción, NOC), que es necesario para registrar una transacción en el Departamento de Tierras de Dubai
Un permiso del desarrollador (Certificado de No Objeción, NOC), de hecho, es un certificado de ausencia de la deuda del vendedor con el desarrollador. El registro de dicho permiso para la venta de bienes inmuebles puede tomar de 1 día a 2-3 semanas, dependiendo del desarrollador. El costo de dicho permiso es, nuevamente, dependiendo de la política del desarrollador, de 500 a 5000 dirhams de EAU (aproximadamente US $ 137-1370).
5. Después de obtener el permiso para vender, el vendedor y el comprador registran la propiedad a nombre del nuevo propietario en el Departamento de Tierras.
Por lo general, en el momento del registro, las transacciones también se liquidan. El registro de bienes raíces es mantenido por el Departamento de Tierras de Dubai en forma electrónica. El registro de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles se lleva a cabo en el momento en que el comprador y el vendedor contactan, e inmediatamente el comprador recibe un certificado de registro ("Título de propiedad") que acredita su propiedad de la propiedad adquirida.
Si la propiedad aún no se ha puesto en funcionamiento, su registro en el Departamento de Tierras se realiza en el registro temporal. En este caso, el comprador no recibe un certificado de registro, sino el llamado. contrato de compraventa inicial (contrato de compraventa inicial). Cuando el objeto se pone en funcionamiento, el contrato principal de venta es la base para que el propietario reciba un certificado de registro. El costo de registrar la transferencia de propiedad de bienes inmuebles en el Departamento de Tierras generalmente asciende al 2% del precio de venta más un pequeño pago fijo (alrededor de US $ 100) por la emisión de un certificado.
Para registrarse en el Departamento de Tierras, debe presentar los siguientes documentos:
- - originales de los pasaportes del comprador y vendedor,
- - el certificado original de registro de bienes inmuebles a nombre del vendedor,
- - El permiso original para la venta de bienes inmuebles del desarrollador (NOC),
- - copia del contrato de compraventa.
Si no tiene la oportunidad o el deseo de estar personalmente presente en el Departamento de Tierras al momento del registro de la transferencia de derechos, puede delegar su autoridad para registrar bienes inmuebles a su nombre a cualquier otra persona mediante la emisión de un poder notarial notarial. Esto se puede hacer, por ejemplo, en el notario público de los tribunales de Dubai. El costo de la notarización de un poder notarial es de 60 dirhams de los EAU (alrededor de US $ 16) más 150 dirhams (alrededor de US $ 41). Hay servicios para escribir el poder en inglés y árabe.
En el momento del registro de la transferencia de derechos a los bienes inmuebles, tienen lugar los acuerdos finales entre el vendedor y el comprador en virtud de la transacción de compra y venta. Por lo general, las liquidaciones se llevan a cabo transfiriendo cheques bancarios previamente preparados del comprador al vendedor por los montos necesarios (los llamados Cheques de Gerente, un análogo de una factura bancaria). A menudo, dichos cheques son preparados por una agencia de bienes raíces que realiza una transacción. Naturalmente, antes de esto, la agencia debe recibir todos los fondos del comprador. Los pagos en efectivo a veces se encuentran, pero no son comunes debido a la gran cantidad de inconvenientes asociados con esto.
Inmediatamente antes de emitir el certificado de registro al comprador, el registrador estatal le pide al comprador y al vendedor que efectúen acuerdos y firmen un documento que indique que el vendedor no tiene reclamos por el pago de bienes inmuebles. Para que el proceso de finalización de la transacción se desarrolle sin problemas, el comprador debe preparar todos los cheques por adelantado y coordinar los nombres e importes indicados en ellos con el vendedor. Si la transacción es realizada por una agencia de bienes raíces, generalmente asume la función de coordinar y coordinar los pagos.
Puede obtener información adicional sobre la adquisición de bienes raíces en Dubai a través de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected].
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