Temas del año
Las previsiones abrumadoramente optimistas para el comienzo del año para el mercado inmobiliario de Dubai más cerca de fin de año dieron paso a estimaciones más moderadas y previsiones cautelosas para el próximo año debido a la obvia desaceleración en la tasa de crecimiento del sector inmobiliario en el emirato.
Por otro lado, los dos temas principales de discusión durante todo el año fueron la desaceleración en el crecimiento de los precios inmobiliarios, así como la reducción general en el número de transacciones y el auge en la construcción de nuevos proyectos de vivienda fuera del plan. Sin embargo, a pesar de la urgencia de estos temas, en su contexto general, muchos han perdido de vista algunos detalles menos notables, pero no menos significativos, a los que sugerimos que preste atención.
Lo primero que muchos analistas pasaron por alto fue el comportamiento de los compradores de viviendas finales en el mercado secundario y el aumento asociado en el porcentaje de fondos prestados utilizados para comprar bienes inmuebles. Si la actividad total de los compradores en 2014 disminuyó constantemente, entonces la curva para el uso de préstamos hipotecarios también aumentó de manera constante. El número total de préstamos emitidos para la compra de viviendas en Dubai durante todo el año aumentó en un 18%. Al mismo tiempo, el crecimiento en el número de préstamos hipotecarios también tenía sus propias características asociadas con el comportamiento de los compradores en el mercado inmobiliario terminado. Contrariamente a la creencia de muchos corredores en la importancia prioritaria de los apartamentos pequeños, en particular los estudios y apartamentos de una habitación, las estadísticas muestran que los apartamentos de dos y tres habitaciones tienen la mayor demanda en el mercado.
Las estadísticas sobre préstamos hipotecarios solo confirman esta opinión de los expertos. Entonces, el 37% de todos los préstamos emitidos para apartamentos estaban destinados a la compra de apartamentos de dos habitaciones, y otro 21%, a la compra de apartamentos de tres habitaciones. Por lo tanto, la mayor demanda de apartamentos ahora se observa en este segmento en particular, que los desarrolladores deben tener en cuenta al lanzar nuevos proyectos. Sin embargo, la demanda de villas, basada en datos sobre préstamos hipotecarios, aún prevalece. La mayoría de los préstamos hipotecarios, concretamente el 65%, se emitieron específicamente para la compra de villas. Para determinar el equilibrio de la oferta y la demanda, los analistas del mercado inmobiliario suelen utilizar los tres criterios más importantes: ubicación, material de archivo interno y categoría de precios de bienes inmuebles.
Y si ya hemos mencionado el crecimiento de la demanda de apartamentos con dos y tres dormitorios (factor de metro), entonces el primer y el tercer criterio, la ubicación y el costo de los bienes inmuebles, están interconectados cuando se trata de Dubai. Cuanto mayor sea la popularidad de la zona, mayor será el precio. Por lo tanto, áreas y comunidades residenciales de Dubai como JLT, Dubai Marina, Sports City y Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches se convirtieron en las más demandadas por los compradores y, por lo tanto, las más caras en el último año. Y si JLT y Dubai Marina tenían más demanda entre los que querían pedir un préstamo para comprar un apartamento, entonces Sports City y Jumeirah Village Circle tomaron las posiciones de liderazgo en términos del mayor aumento en el número de préstamos hipotecarios para la compra de apartamentos como un porcentaje para el año. Emirates Living y Arabian Ranches, por su parte, se han convertido en los lugares más buscados para los compradores de villas.
Alquiler VS Propiedad
Y finalmente, deben mencionarse otras dos tendencias importantes, que si fueron notadas por analistas del mercado inmobiliario en 2014, entonces no todas. La primera tendencia es la tendencia de un número creciente de inquilinos de bienes raíces a convertirse en propietarios. Los representantes de la clase media alta de expatriados que alquilan viviendas en Dubai comenzaron a encontrar el costo de la renta excesivamente oneroso para sus ingresos. Según los expertos, el costo de alquilar apartamentos y villas en Dubai en su conjunto durante el año aumentó en al menos un 24%. Y aunque muchos inquilinos están protegidos por leyes de alquiler que no permiten aumentos de alquiler antes de la expiración de ciertos períodos de alquiler, muchos inquilinos aún tenían que lidiar con el problema de un aumento. Por lo tanto, un número cada vez mayor de ellos está considerando comprar su propia vivienda, por lo que la demanda también crece naturalmente. Por lo tanto, esta tendencia también debe considerarse como un componente importante de la demanda. Al mismo tiempo, esta categoría de compradores, por regla general, tiene un límite que ellos mismos determinan para comprar una casa. Este es un promedio de US $ 550 mil, el monto por el cual puede comprar un departamento con dos dormitorios. Fue esta cantidad la que se convirtió en el límite superior para el 85% de todos los préstamos hipotecarios emitidos en 2014 en Dubai.
La última tendencia, que tiene sentido decir, puede servir como una conclusión generalizada para el análisis de las principales características del desarrollo del mercado inmobiliario de Dubai en 2014, así como una respuesta al temor principal de los participantes del mercado. Se observó una disminución en el volumen de transacciones en el año saliente en Dubai solo en el segmento de liquidación en efectivo, compra de viviendas por "dinero real", así como en el segmento del comercio de viviendas especulativo. El frenado de estos sectores del mercado se produjo debido a las medidas oportunas y efectivas del gobierno de Dubai, que permitieron mejorar todo el mercado inmobiliario en su conjunto. Por lo tanto, si se observa una desaceleración en la actividad del mercado, se debe únicamente a una recesión en los sectores "insalubres", que ya requieren limitar su progreso.
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