Ejecución a gran escala

Texto: Helena Kryukova.

La primavera de 2014 mostró: en el primer trimestre, los nuevos esfuerzos inmobiliarios de Dubai tuvieron un buen comienzo. Cinco meses desde el comienzo del año demostraron que los pronósticos pesimistas de los analistas sobre las amenazas a la estabilidad del mercado inmobiliario en Dubai y los Emiratos Árabes Unidos en su conjunto no han dado resultado.

A pesar del rápido aumento en los precios de la vivienda, el potencial de inversión y las perspectivas para el desarrollo del sector inmobiliario en Dubai son muy claras y, además, positivas. Preparativos para "EXPO2020", la encarnación de los planes de arquitectos más atrevidos, a veces simplemente fantásticos, nuevos registros y logros, crecimiento en todas las áreas de la economía, mejora generalizada de la infraestructura: estos son solo algunos de los planes que se implementaron en la primera mitad y que aún serán implementado en Dubai en el segundo semestre de 2014.

NÚMEROS DE IDIOMA

La revisión del estado del mercado inmobiliario de Dubai al final del primer trimestre del año probablemente debería comenzar con las estadísticas más recientes publicadas recientemente por las principales agencias de consultoría y oficinas de análisis locales y mundiales.

Según el informe del Departamento de Tierras de Dubai, el número total de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de este año aumentó en un 38% en comparación con el primer trimestre del año pasado, y el monto total de las transacciones ascendió a US $ 16,6 mil millones. Tales indicadores indican una confianza y estabilidad creciente interés de los inversores en el mercado inmobiliario de Dubai. De acuerdo con las expectativas del Departamento, los próximos tres trimestres de este año no serán menos activos, y el desarrollo del sector inmobiliario será respaldado por el lanzamiento de varios grandes proyectos a la vez en preparación para la "EXPO 2020".

En términos cuantitativos, según el informe, el número de transacciones inmobiliarias aumentó en un 11% en comparación con el mismo período del año pasado y ascendió a 15694 transacciones registradas. De estos, 3482 transacciones inmobiliarias se concluyeron en términos hipotecarios, y su monto total ascendió a US $ 7,62 mil millones. En general, el hecho de que los precios de la vivienda aún están lejos en muchas áreas de Dubai también está a favor de la estabilidad general del mercado inmobiliario de Dubai. No alcanzan los indicadores máximos de 2008. Por lo tanto, según la agencia de análisis JLL, los bienes raíces en el centro de la ciudad siguen siendo un 7% más baratos que en 2008, y el precio de la vivienda en Business Bay y JLT es un 13% y un 2% más bajo que el valor máximo de 2008, respectivamente. El costo de la vivienda en The Greens es un 17% más bajo que el máximo en 2008. Los inversores (13 mil personas) invirtieron tanto US $ 9.5 mil millones en bienes raíces en Dubai en el primer trimestre del año, que es un 57% más que en el primer trimestre de 2013. US $ 12,2 millones y US $ 16 millones: estas cantidades cuestan la villa más cara y el apartamento más caro de Dubai, respectivamente, vendidos en el primer trimestre de 2014.

La villa más cara era una villa con un área total de 1111 metros cuadrados en la isla Palm Jumeirah, y el apartamento más caro era el apartamento en el icónico Burj Khalifa (US $ 15386 por metro cuadrado). En términos de estos indicadores, el año actual ya está por delante del año pasado, 2013: en comparación, el apartamento más caro vendido en 2013 fue el apartamento en el complejo Fairmont The Palm por un valor de US $ 11.43 millones.

Según datos de agencias inmobiliarias y agencias inmobiliarias como Reidin y Propertyfinder, además de Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah y Jumeirah Lake Towers todavía ocupan el primer lugar en la lista de las 10 áreas más populares de Dubai. Según el portal Reidin, los precios de las villas en Dubai en febrero aumentaron un 3,28% en términos mensuales y un 19,5% en términos anuales. Y según el pronóstico de HSBC Global Research este año, los precios de las propiedades en Dubai deberían aumentar en otro 10-15% en promedio. Estas cifras también indican la creciente estabilidad del sector inmobiliario.

PRONÓSTICOS Y PERSPECTIVAS

Hasta la fecha, el año actual 2014 casi ha alcanzado su cenit, por lo que ahora es posible decir con gran certeza qué pronósticos de los analistas sobre el futuro mercado inmobiliario de Dubai y los Emiratos Árabes Unidos parecen realistas, y que resultó ser algo exagerado.

Comencemos con el último. Sin duda, los temores de muchos expertos sobre la desestabilización del mercado inmobiliario se han exagerado. El crecimiento demasiado rápido de los precios de la vivienda a fines del 2013 hizo que algunos expertos hicieran pronósticos aún más audaces para el año 2014, presagiando un aumento de casi el 40% en los precios de la vivienda. Sin embargo, a principios de este año, más expertos "experimentados", que evaluaron los esfuerzos del gobierno y las asociaciones de desarrolladores para frenar la especulación, llegaron a la conclusión de que es improbable que los aumentos de precios reales superen el 10-20%.

La mayoría de los analistas, al final, acordaron que no debería esperarse la próxima "burbuja financiera" de este año. Por lo tanto, los informes del departamento analítico de HSBC Bank y la empresa de consultoría JLL dicen que el crecimiento en el costo de los bienes raíces residenciales en Dubai este año será del 10-15%, y los indicadores de ganancias que dichos bienes inmobiliarios pueden aportar se mantendrán en el nivel del 4-5%. Según JLL, el mercado inmobiliario en Dubai en los próximos dos años se repondrá en 390 mil nuevas unidades de vivienda, lo que aumentará su volumen existente en un 9%. La mayoría de las nuevas propiedades residenciales se construirán en el sur y oeste del emirato, en áreas como la ciudad de Mohammed Bin Rashid, Business Bay y Dubailand. Por separado, se deben decir algunas palabras sobre la vivienda de alquiler.

Según el informe de la misma JLL, el costo de alquilar bienes raíces en Dubai aumentará inevitablemente, a pesar de una ligera desaceleración en los aumentos de precios este año, probablemente en un 10-20%. Los analistas de JLL dan tal pronóstico incluso a pesar del hecho de que se espera que el fondo inmobiliario residencial aumente en 25 mil unidades por año. El índice general de alquileres de JLL para el primer trimestre de este año creció un 7% y un 23% en el año. El índice de alquiler de apartamentos creció un 26% anual, y el índice de alquiler de villas, un 12% anual. Sobre todo, los precios de alquiler aumentaron en áreas de inquilinos tan populares como Sports City, donde los precios de alquiler aumentaron un 41% durante el año, International City (35%) y Discovery Gardens (33%), mientras que los precios de alquiler en tales áreas como el centro de Dubai y Dubai Marina fueron significativamente más bajas: 24% y 21% para el año, respectivamente. En el segmento de alquiler, también existe una fuerte tendencia de los inquilinos a mudarse de Dubai a otros emiratos más accesibles, como Sharjah y Ajman. Recientemente, los precios de alquiler, en relación con esta reubicación, comenzaron a aumentar incluso en emiratos como Fujairah.

CIENCIA Y REALIDAD

Hablando de pronósticos y perspectivas, es imposible ignorar el anhelo tradicional de que Dubai traduzca las ideas y planes más fantásticos a la realidad. Entonces, según las garantías de las autoridades de los EAU, 2014 promete ser el año de los megaproyectos en la construcción de esferas sociales, culturales, turísticas y, lo que es más importante, de infraestructura. Los tres proyectos de infraestructura a gran escala, cuya creación y actualización Dubai planea utilizar con un presupuesto de US $ 1.92 mil millones, serán el inicio de la construcción del Canal de Dubai, la construcción del Puente Al Ittihad y el proyecto de colocar las líneas del tranvía de Dubai extremadamente importante para la ciudad, cuya longitud total serán 14,6 kilómetros. Los tres proyectos afectarán significativamente el nivel de los precios inmobiliarios en las áreas donde se ejecutarán estos proyectos.

Entre los proyectos más cercanos a la ciencia ficción este año probablemente estará el proyecto de construcción de la ciudad de Aladdin en Dubai Creek en un tramo de 450 metros. La "ciudad" consistirá en tres torres extrañas conectadas por pasajes con pisos móviles. El diseño de las torres está inspirado en cuentos de Aladdin y Simbad el marinero. Este proyecto en su conjunto tendrá un gran significado cultural e histórico y promete transformar la cara del Viejo Dubai, convirtiéndose en un nuevo objeto imperdible para los turistas.

El nuevo edificio de la Ópera de Dubai con 2000 asientos en forma de barco, que se construirá en el Distrito de la Ópera del mismo nombre en el corazón de Dubai - Dubai Downtown, también sorprenderá por su alcance y diseño. Este año se delinearon cambios significativos en las islas artificiales del Mundo, en una de las cuales, la isla "Corazón de Europa", se planea recrear la atmósfera e incluso el clima de las calles europeas. Finalmente, literalmente, la escala cósmica tiene la declaración de alto perfil más reciente de las autoridades de los EAU sobre los planes para construir una plataforma de lanzamiento para naves espaciales en Abu Dhabi. Se planea que este proyecto sea implementado conjuntamente por Virgin Galactic y Aabar Investments y se complete para 2016. Pero, encarnando los proyectos más atrevidos, que a menudo parecen ser algo del mundo de la ficción, las autoridades de los EAU, sin embargo, se basan firmemente en la realidad. Esto está demostrado por los planes oficiales para el desarrollo de Dubai. Según ellos, en un futuro próximo los principales sectores en términos de perspectivas de desarrollo serán los sectores de bienes raíces comerciales e industriales, a los que el Gobierno de Dubai brindará su apoyo. Además, está previsto prestar especial atención a mejorar los métodos de regulación del mercado de alquiler para mantener los precios razonables y evitar la especulación en el sector de ventas de bienes raíces.

REGULACIÓN EFECTIVA

Entre los otros pasos que el gobierno de Dubai pretende tomar en relación con el mercado inmobiliario se encuentran el uso de disciplinas fiscales en relación con las operaciones de alquiler, la reorganización, si es necesario, de la estructura del sector público y mantener su escala dentro de límites aceptables, y aumentar la eficiencia del gasto público en la construcción de bienes raíces. Hablando de las actividades de los organismos oficiales, uno no puede dejar de mencionar las innovaciones de 2014 en el campo de la legislación reguladora. Las innovaciones del Departamento de Tierras de Dubai tenían como objetivo mejorar la regulación del mercado inmobiliario de Dubai y tocaron la unificación de las formas de contratos que definen la relación entre las tres partes en la transacción de compra y venta: un corredor, un comprador y un vendedor. Se unificaron las llamadas formas A, B y F. Estas innovaciones entraron en vigor el 1 de mayo.

Los desarrolladores tampoco se quedan atrás de los organismos estatales en términos de limitar sucesivamente las oportunidades de especulación en bienes raíces y, uno por uno, introducen nuevas reglas para la reventa de viviendas sin terminar. Entonces, Emaar y Damac, y después de ellos otros desarrolladores, comenzaron a emitir certificados para la reventa de bienes raíces solo después de pagar al menos el 50% del costo de la vivienda, y en muchos casos este porcentaje se vuelve mucho más alto. Pero a veces los desarrolladores, sin embargo, actúan por el método de aliento en la lucha contra la especulación. Entonces, recientemente, Emaar ofreció a aquellos clientes que inmediatamente pagan el 30% del costo de la vivienda y la mantienen en su poder hasta el final de la construcción, el derecho prioritario de comprar una propiedad del constructor sin esperar en la fila.

DUBAI Y ABU DHABI: ¿BUENOS VECINOS O COMPETIDORES?

En general, también se debe tener en cuenta que el alto interés de los inversores y consumidores en el sector inmobiliario se registró en los EAU en todas partes y fue confirmado en repetidas ocasiones por las cifras de varias estadísticas. Se observó un aumento significativo en el mercado inmobiliario en el primer trimestre del año en la capital de los EAU, Abu Dhabi. Varios desarrolladores líderes aquí hicieron una serie de declaraciones de alto perfil sobre el comienzo de la construcción de grandes proyectos. Por lo tanto, actualmente la capital de los Emiratos Árabes Unidos está liderando el ritmo de la construcción de bienes raíces comerciales: en un futuro próximo, se construirán 8 nuevos centros comerciales aquí. Y el nuevo plan de desarrollo de Abu Dhabi hasta 2016 implica una reorganización completa de la infraestructura social y de transporte. La reciente exposición Cityscape Global Real Estate en la capital de los EAU también atrajo a un número récord de visitantes, expandiéndose significativamente.

Sin embargo, según diversas clasificaciones e informes, es Dubai el que sigue siendo el centro comercial, cultural, turístico y financiero más prometedor no solo en los Emiratos Árabes Unidos, sino en todo el Medio Oriente. En muchos sentidos, esto, por supuesto, se ve facilitado por la expectativa de la celebración de la exposición internacional EXPO-2020. En el primer semestre de 2014, el Gobierno de Dubai anunció una serie de medidas planificadas para su implementación en previsión de la EXPO2020. Esto incluye la construcción de instalaciones de suministro de agua, un plan de desarrollo compacto para el centro de Dubai y un enfoque de acercamiento con la capital de los EAU, Abu Dhabi.

También este año, Dubai dio el tercer paso honorario del podio en el ranking de las ciudades de más rápido crecimiento en el índice City Momentum de JLL, solo superado por Londres y San Francisco. Por lo tanto, podemos decir que, en términos de logros, tanto Dubai como Abu Dhabi tienen algo de qué jactarse, y estos emiratos de buena vecindad solo contribuyen al desarrollo seguro de los demás a través de una cierta parte de la competencia presente entre las ciudades.

En general, el primer semestre de 2014 fue para Dubai otro paso importante hacia la adquisición del estado no solo de la ciudad en desarrollo más dinámico, sino también del centro importante más completo y en constante crecimiento en el Medio Oriente, donde los Emiratos Árabes Unidos en su conjunto ocupan una posición de liderazgo como la más segura y más Un refugio prometedor para la inversión y los negocios en general.

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